导语：港股市场对德祥地产的理解，正在发生根本性切换。
过去，市场对德祥地产（00199.HK）的关注，多集中在其出售传统地产的非核心物业、降低有息负债等阶段性防御举措上。但近期，公司正以瞩目的速度重塑自身的估值坐标。通过战略投资 Nscale 快速卡位全球顶尖智算资源，同步收入顶尖团队并锁定核心牌照；随着首单合同落地，公司不仅完成了转型的商业化闭环，更通过与荣联科技的战略合作，成功拿到进入国内主流算力产业生态圈的入场券。这一连串快准狠的产业组合拳，让市场不得不重新审视其爆发力。
随着全资附属公司与中国联通香港签署合作备忘录，德祥以2MW起步、6MW扩容、以及粉岭8–10MW的中期节点为跳板，正为下游客户搭建起 PFLOPS 级的算力交付空间，这也标志着德祥的AIDC战略开始进入算力集群可量化、算力空间可交付、基础设施平台化运营的新阶段。自此，一个清晰对标 AI算力集群布局者、AI算力基础设施平台、AI算力服务提供商及AIDC运营平台 的长期战略定位，已在港股市场破茧而出。
01 锁定“算力运维专区”深层服务：以轻资产模式构建高毛利溢价
德祥地产此次转型项目的核心逻辑，在于通过提供“独立算力运维专区”的深度服务，完成向服务化与平台化的转身。
传统资源租赁往往局限于物理空间托管；而AIDC（智算中心）面向高密度计算场景，对运营技术与物理隔离有着更为严苛的要求。在本次合作中，德祥专注于为有极高隐私与安全需求的下游客户，建立独立的算力运维专区并提供基础设施级的专业运营服务。通过支持下游客户算力调度平台无缝对接，德祥将物理空间转化为了具备高可用保障的AI算力交付底座。
这种“轻资产、重服务”的 AIDC 运营模式，使德祥不仅能够快速响应市场需求，更能凭借基础设施级专业运营服务获取更高的平台溢价。
02 卡位央企运营商稀缺资源：“国家队”背书坐实核心产业身份
这次合作最容易被市场低估的信号在于：中国联通香港这个级别的央企平台，本身就是一种极高门槛的产业筛选与资格认证。
中国联通香港拥有电讯基础设施网络及丰富的IDC运营经验。作为算力“国家队”，央企运营商选择战略合作伙伴，看重的不单是资本概念，更是对业务真实性、合规可行性以及长期产业协同空间的严苛考量。
德祥能够顺利进入这一央企资源合作体系，恰恰形成了一种“反向验证”：证明德祥并非传统房企临时跨界蹭概念，而是已经以AI算力基础设施服务平台的身份进入基础设施合作链条，其客户基础、专业团队和交付场景已获得专业基础设施方的深度认可。在这场战略合作中，双方身份对等、资源互补：联通香港提供主干网络与稀缺能耗，德祥则依托自身专业的基础设施运营服务，对接AI客户需求，提供算力集群部署与智算专区运营服务。
03 破译高密能耗“生命线”：万级PFLOPS折射长线营收天花板
公告中出现的2MW、4MW、8-10MW等明确的资源数字，是市场最需要重新定价的硬核指标。
对 AIDC 而言，MW（兆瓦）是决定下游 AI 算力集群规模的‘生命线’。德祥地产此次锁定的稀缺能耗，实际上是为下游大模型与智算客户开辟了极具想象力的算力承载与交付空间：
·起步阶段（2MW资源）：潜在可支撑上千张高性能智算芯片的运行环境，为下游客户开辟 1,000 PFLOPS级 的理论峰值算力交付空间，快速跑通首期服务收入。
·扩容阶段（累计6MW资源）：随着资源扩充，潜在可承载的高性能智算服务器规模成倍增长，对应提供数千 PFLOPS 级的智算承载红利。
·中期视野（叠加粉岭8-10MW资源，总量达14-16MW）：随着粉岭节点的叠加，该基础设施底座将直接冲破万级 PFLOPS 大关。当整体资源全面释放并达成万级交付时，其在服务周期内潜在对应的长线合同总金额储备，将真正向 10亿港元级别 的广阔空间发起冲刺。
免责声明：上述测算均基于行业常规假设的理论估算，实际交付的算力空间及长线合同金额，仍取决于最终正式协议、机房建设标准及客户的具体部署方案。
04 锚定粉岭核心节点：由点及面构建全主导型智算平台底座
相比于短期的资源交付，联通香港在香港粉岭新建IDC机房中向德祥提供的8至10MW资源，更具中期战略想象力。
该粉岭新建项目的交付界面明确包括“白地板及机电”，由德祥全权负责后续的专业运营并为客户提供服务。这里透露出一个极为关键的产业信号：德祥不是被动接受成品资源，而是深度参与底层基础设施之上的核心运营环节。
通过发挥自身在独立算力运维专区构建、基础设施级专业运维以及支持客户算力调度平台对接上的核心能力，粉岭节点将成为德祥AIDC核心能力沉淀的样板工程。未来随着德祥在该节点中逐步部署自持或控制的基础设施管理系统，粉岭将直接蜕变为德祥未来香港AIDC主节点的雏形，为承载更大规模的跨国大模型客户及海外算力服务需求提供坚实的物理空间。
05 跑通“先客户后资产”闭环：轻资产起步加速沉淀长线运营红利
德祥正在践行一条极为稳健的长期路线：先客户，后资源；先服务，后资产；先轻资产交付，后基础设施平台化运营
AI算力行业技术迭代极快，盲目砸重金自建数据中心极易造成高资本开支下的资源错配。德祥的破局路线则非常清晰：首先通过已落地的首单智算业务合同验证市场需求；其次借助中国联通香港运营商级的优质资源获得高规格基础设施底座，依靠独立的智算专区运营服务搭建起算力承载空间，快速跑通初期稳健的算力服务收入。
在此基础上，随着粉岭等中期节点的逐步释放，公司将通过深化自主运维，把外部基础设施升级为由德祥深度主导的独立算力专区，依靠规模效应全面拉升整体毛利率与资产控制力。因此，与联通香港的合作不是终局，而是德祥全面夯实其“AI算力基础设施平台”定位、并向下扎根深层AIDC运营实力的关键一步。
06 迎来全面重估契机：彻底脱离地产折让，对标智算平台估值
引入专业团队、搭建牌照体系、落地首单合同，这一系列前期铺垫已经让外界看到了德祥战略转型的决心；而本次牵手中国联通香港，则彻底确立了其规模化的交付能力。当万级 PFLOPS 潜在承载量与长线合同价值储备这一组明确的数字摆在桌面，公司的AI战略已具备高确定性的可量化模型。
未来，市场对德祥地产的估值锚，将彻底脱离传统房企的净资产折让（PB）逻辑，全面切换到AI基础设施平台与算力服务商的估值体系。算力集群规模、PFLOPS 级潜在承载量、国资产业协同深度，都将成为其右侧估值全面修复与重塑的核心筹码。
大浪淘沙，跨界算力者众，但像德祥这样拿得出顶级央企背书、对得上 PFLOPS 级与长线大额订单双重密码、跑得通“技术平台化、基础设施向深层运营沉淀”闭环的选手，在港股市场属于绝对的稀缺标的。