本文来源：时代周报 作者：闫晓寒

经历长时间深度调整，今年上半年房地产市场释放出企稳信号。

7月15日，国家统计局副局长毛盛勇在国新办举行的新闻发布会上介绍，上半年，房地产市场出现了一些积极变化，包括一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，全国商品房待售面积连续4个月下降。

在现实层面的交易市场中，这种暖意更加明显。北京业主李磊（化名）对此有最直观的感受，近期他将房子挂牌后，原本做好了等上一段时间的心理准备，但市场热度远超他的预期，不到5天，李磊的房子签约成交。

买下李磊房子的人，准备将这套房子用作婚房。看房当天，购房人当即决定入手，原因在于这套房子无论区位、格局、大小还是价格都符合他们对婚房的预期。

来自湖北襄阳的孟女士，在北京的买房周期同样很短。从看房到今年6月底最终签约，孟女士只花了三周时间。区位、装修、朝向、楼层、周边配套，孟女士对这套房子的考量因素有很多，然而“价格合适”这一个因素，足够。

孟女士买下的这套房子位于东三环，周边超市、医院、学校等配套成熟，紧邻两条地铁线路，电动车通勤到公司只需半小时。最关键的是，不到180万元的总价在她的预算之内。

孟女士对时代周报记者表示，虽然她购房时感受到买方更为强势，但很多人对北京购房的议价空间有误解，当前好地段的房子议价空间或许并不大。

今年以来，孟女士购买的这套房子降价幅度明显变小。6月以来，中介带过几波客户看房后，房子总价降到185万元，这距离孟女士175万元以内的心理预期仍有一些差距。不过，孟女士与业主之间关于房价的博弈并未持续太久，在业主坚持180万元底线的基础上，中介又将价格往下谈了2.5万元，最终以177.5万元的价格成交。

在北京房地产市场从业9年的中介王杰（化名）也明显感受到，今年6月北京房地产市场表现要好于前几个月。他对时代周报记者表示，今年1到5月，他所负责的南三环到南四环区域成交量没有明显提升，多数情况下，他所在门店每月成交量在两套左右，而6月份带看量、成交量比前几个月要好。

图源：图虫创意

刚需理性入市

对于一线城市的购房者来说，选择在当下时点交易，核心仍是对一线城市未来房价有良好预期。

今年是孟女士“北漂”第11年，在32岁这一年她决定在北京买下一套45平米小一居。虽然买房决策过程很快，但这一想法早在多年前就开始酝酿。

2020年，孟女士本打算在北京买房，但当时北京房价处于高点，同时她有过房贷记录，再购房需按二套房贷利率计算，在北京购买二套住房首付比例较高。

此后几年，北京楼市持续迎来利好政策。2025年8月，北京发布楼市政策，其中包括二套房公积金贷款最低首付款比例不低于30%。

2025年12月，北京再次发布楼市新政，借款申请人使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。此外，新政还明确，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。而新政发布前，北京地区购买五环内二套房商贷利率为3.45%。

新政的发布大幅降低了孟女士购买二套住房的首付门槛。实际上，政策方面的支持是孟女士选择此时购房的一个重要原因。“几年前我没能在北京买房，主要被卡在首付比例上，当时手里没有那么多资金，现在二套住房首付比例降了很多，并且公积金贷款利率也非常低，这让我能够有能力在此时出手。”孟女士对时代周报记者表示。

更为关键的是，孟女士看好北京等一线城市房地产市场。

2017年，孟女士在老家湖北襄阳以100万左右的价格购入一套85平米的小两居。9年间，这套房子挂牌价持续走跌。

“老家房子贬值较多，我和父母商量决定把老家的房子卖掉，置换成北京的房子，我们相信北京房地产市场能够顶住压力。”孟女士和家人都认为，北京作为一线城市，即便后续房价有小幅波动，也相对较为坚挺。

孟女士代表了一部分在政策利好下理性入市的刚需买房客。

在决定买房后，孟女士始终在观察北京房价变动趋势。今年年初她观察到北京房价还在下跌，房产中介也告诉她市场仍表现萎靡。但到了6月份，孟女士和准备卖房的朋友一致认为，北京房价正在趋稳。

“最近北京房价没有涨也没有跌，起码横盘了，我觉得这时候可以入手了。我认为未来北京房价不会走得很高，但像我这种单身、大龄、具备一定经济能力的人有很多，这些人可能会促进北京房价稍微回暖。”孟女士对时代周报记者表示。

房价“稳了”，同样是李磊选择在此时出手房子的重要原因。

李磊卖掉的房子位于东南五环边，不到80平米的小两居。此次卖房，他的核心目的是优化资产配置。李磊更看好四环内的保值能力，并于近期购入了更靠近城区的房产。

因为着急出手，李磊也在价格上做了妥协。他在卖房前对周边同户型成交价和同小区同类房源的单价进行了调研，最终将挂牌价定为192万元，这在同地段两居室中具有较强竞争力。

对于李磊而言，选择此时进行置换，一方面由于他担心未来该片区上市房源增加后，竞品变多，自身房子到时候再出手价格或许不及预期。更重要的是，李磊看到，今年开始北京房价跌幅不再像以前一样大，成交量也在上涨，“北京房地产市场或许到了比较稳定的阶段，应该不会再有比较大的跌幅了。”李磊判断。

房价或趋稳

孟女士和李磊的个体选择，一定程度上折射出当前房地产市场的积极变化。

王杰认为，今年北京房地产市场最大的特点就是“稳”，并且当前房价可能已经处于低位，一些人觉得现在买最合适，因此会有一些选择此时入场的买房客。他观察到，北京房价处于横盘状态已将近一年时间，并没有出现明显回调，“这或许说明市场已经趋于稳定，现阶段房价较低，我们判断或许此后再跌的可能性很低。”

从更宏观的数据来看，今年一线城市房地产市场已经出现明显回暖迹象。

毛盛勇在上述国新办新闻发布会上表示，今年3月以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月上涨。3—6月份，一线城市新建商品住宅销售价格月环比涨幅在0.1%—0.2%之间，二手住宅涨幅在0.3%—0.4%之间。

商品房去库存也在持续推进，毛盛勇在上述国新办新闻发布会上表示，全国商品房待售面积连续4个月下降。6月末，全国商品房待售面积同比下降0.9%，降幅比上月扩大0.5个百分点。

“当前房价指数的连续上涨已释放出市场企稳的先行信号，而商品房待售面积实现‘四连降’，则反映出库存正持续出清。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者解释，这两项指标共同表明，市场交易活跃度有所提升，供求关系与量价机制正朝着更加良性方向发展，对全国市场的整体向好具有积极意义。

不过，不同城市层级房地产市场恢复程度也有所不同。与一线城市相比，二、三线城市的复苏速度偏慢。

以石家庄为例，当地售房中介小伟告诉时代周报记者，2025年石家庄房价降幅较大，而今年石家庄房地产市场整体表现比去年稍好，虽然房价仍有下降，但降幅正在收窄。

这与全国二线城市整体走势一致。毛盛勇在上述国新办新闻发布会上表示，今年6月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

房价见底了吗？

“今年房地产市场出现积极变化的核心原因，在于政策的持续性影响。”合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，最近3年房地产调控政策持续宽松，在不同城市都获得明显成效，特别是一线城市降首付、降利率、降低整体二手房交易成本，同时在购房限购政策上有了极大宽松。

住房城乡建设部部长倪虹在2024年10月国新办举行的新闻发布会上表示，北上广深四个一线城市在当年9月底调整了住房限购措施，北京、上海是“放宽了限购的条件”，广州是“全面取消”，深圳是“部分区域取消”。

以北京为例，2024年的房地产新政实施降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付比例等政策措施，如商业性个人住房首套房贷最低首付款比例从不低于20%下调至不低于15%；二套房贷由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%；非京籍家庭购买五环内住房，社保或个税缴费年限从5年及以上调减到3年及以上；调整通州区住房限购政策，居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行。

2025年12月，北京进一步优化调整住房限购政策，包括将非京籍家庭购买五环内住房，社保或个税缴费年限由现行的“3年”调减为“2年”；二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房等。

“当前是房地产调控政策最为宽松的时机，意味着一些购房家庭能够以更低购房成本，买到地段和位置更优、产品力更强的住房，推动新房品质跃升。”郭毅表示，刚需高端化、改善豪宅化趋势，促使改善家庭加速“卖旧买新”，加剧存量房下滑。

此外，郭毅表示，今年春节后，北上深等城市二手房成交量显著提升，价格调整到位后，高性价比房源流通性增强，刚需积极入市接盘。部分改善家庭借此快速变现旧房，将资金投入高品质新房或次新房市场，带动两类房源成交明显增长。

郭毅认为，目前房地产市场止跌回稳的路径已非常清晰，未来市场何时进入上行周期，核心或在于二手房价格上涨、挂牌房源量明显减少，整体市场流通性增强后，价格的升温会夯实市场资产价值的底盘。此后，新房借助产品力提升、库存减少、需求增加带来房价的持续性上涨，才意味着市场全面回暖。

严跃进判断，总体上，当前房价“基本见底”，但短期内缺乏大幅上行空间，主要原因是需求侧仍需进一步激活。对于下半年市场走势，严跃进认为，应首先立足于“稳得住”这一基本判断；能否实现有效拉升，则取决于潜在需求的挖掘程度。目前各地需求释放仍不均衡，部分城市购房意愿尚不充足。