今天堪称房地产行业历史性第一天，基本制度被全面修订、重构了！

先是住建部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，堪称1994年以来，商品房销售制度最重要的一次变革。

对此，我在公众号“刘晓博说楼市”进行了解读，大家可以去那里阅读。

随后，央行、金融监管局发布了一组重要文件，房地产金融的玩法也被重构了。主要变化是：

1、个人房贷最长期限从30年拉长到了40年。

最新发布的“个人住房贷款管理办法”第十三条明确：贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

中国房贷最长期限在1997年的规定是20年，1999年放宽到30年，现在放宽到了40年。

2、贷款发放时点彻底重构：拿到房、再还贷。

未来如果你买期房，银行到项目竣工备案后才放款，支付至预售资金监管账户；如果买新房的现房，销售备案后放款至开发商在主办银行的账户；买二手房，落实担保后放款至合同约定账户。

这项规定，跟住建部等推行的“新出让土地，优先选择现房销售”一起，将全面保护购房者利益，防止烂尾和维权难。

3、还款能力审核适度放宽。

最新规定，月房贷支出与收入比 ≤ 50%，月所有债务支出与收入比 ≤ 60%。后者之前是55%，有所放宽。购房者加杠杆的空间略微加大。

最新的“个人住房贷款管理办法”，还在首付真实性核查、抵押制度、展期规则、押品年检等方面做了更为细化的规定，相当于一部"房贷基本法"。

此外，还印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》、《商业地产贷款管理办法（试行）》、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》、《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》等文件，构成了房地产金融政策组合。

首次设立了房地产信托量化集中度红线，过去只有窗口指导、没有明文数字，这次一口气定了三条硬指标：房地产信托从 "信托公司主要业务" 被降级为 "小体量合规业务"—— 一家信托公司管理 1000 亿信托，房地产信托最多做 50 亿。

总之，今天是中国房地产基本制度被重塑的一天。

购房者是最大赢家：未来将以现房为主，拿到房子再还贷款，烂尾风险大幅降低，权益得到保障；还款可以拉长到40 年，月供有所降低。

开发商普遍面临资金压力，中小开发商可能被挤出市场，这对于头部开发商是利好；开发商拿地会更谨慎，楼市供应量变小，有利于房价企稳；地方政府卖地收入下降，地方财政面临重塑。房地产信托大幅收缩，部分公司退出。