今天的房地产板块先大涨，然后大跌，走势令人吃惊。

其中A股房地产开发板块跌了1.94%，港股房地产板块则跌了4.76%。

A股这边，保利发展跌了4.24%，招商蛇口跌了8.8%，滨江集团跌了6.1%，沙河股份跌了5.33%；港股那边，绿城中国跌了17.58%，佳兆业跌了16.67%,，中国金茂跌了15.92%，越秀地产跌了13.64%，融创中国跌了近10.37%，华润置地和中海都跌了超过9%。

上周五（8月28日）住建部、央行、金融监管总局、证监会等部门下发了一系列重要文件，对房地产基本制度进行了30多年来最大规模的修订、重塑。

主要变化有：

1、新出让土地时，商品住宅要优先选择现房销售，并全面提高预售门槛；

2、未来开发商先交房，银行才放贷、购房者开始按揭；

3、除信托外，开发商融资渠道全面放宽；

4、个人按揭最长年限从30年延长到40年。

这将彻底改变房地产的三高模式，对开发商自有资金和现金流的要求大大提高。

我曾在本号给出了如下预判：开发商普遍面临资金压力，中小开发商可能被挤出市场，这对于头部开发商是利好；开发商拿地会更谨慎，楼市供应量变小，有利于房价企稳；地方政府卖地收入下降，地方财政面临重塑。

今天房地产板块的走势，跟上述新举措有关。

投资者先是理解为利好，尤其是头部房企的利好。所以今天房地产板块高开，保利发展一度涨了超过4%，万科A股高开超过6%，碧桂园一度涨了超过10%。

但随后抛盘涌出，更多的投资者认为：虽然新政对中小房企挤出效应明显，对头部房企是中长线利好；但短期看，头部房企业绩也会受到影响。

尤其是这个要求：从8月28日文件印发之日开始，“新出让土地的商品住房项目”和“已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目”，要优先选择现房销售。

以高层住宅为例，现房销售比预售回笼资金要晚1.5年到2.5年。即便未来只有一半土拍这样要求，也将显著影响房企未来1到2年的现金回笼，增加资金成本。

新增财务成本或将达到项目货值的2%到4%。要知道，2025年TOP50上市房企的平均毛利率仅为4.86%；2026年上半年，12家千亿房企的平均毛利率也仅为12.3%。

但话说回来：如果大家都现房销售，财务成本都会上升，房价也应该上涨，利润不会被吃掉太多。

今天市场先大涨后大跌，是非理性情绪的释放，因为未来的确存在不确定性。

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